købt som beset?

Kære Jørgen,

Det var kedeligt at høre, at der er skår i glæden med det nyindkøbte hus. Dette er et meget avanceret spørgsmål, der er meget afhængig af de konkrete omstændigheder, men jeg kan da give dig lidt generel information. Se også denne link, hvor jeg beskriver problematikken lidt dybere: [LINKET VIRKER IKKE: SIDEN ER FLYTTET ELLER FJERNET]

Den svenske lov er ganske hård mod køber mht. den s.k. "undersøgningspligt". Sådan som du skriver det i spørgsmålet, tolker jeg det som, at du allerede har købt huset og derefter har fået en tømrer til at se på det. Det burde have været omvendt - undersøg først og køb bagefter.

Den svenske lov forudsætter, at du som køber (i egenskab af "normalt kyndig lægmand") udfører en grundig undersøgelse af ejendommen - inden købet. Alt som du da BURDE have opdaget (eller fået begrundet misstanke omkring) ved en GRUNDIG gennemgang - kan du ikke forvente erstatning for bagefter.

Det springende punkt her er derfor - kan man med rimelighed forvente, at du burde kunne have opdaget rådproblemet, ved en grundig undersøgelse før købet - eller ej? Dvs. var der nogle former for tegn på problem ved købet, f.eks. meget lavt fundament, jord der læner ind mod huset istedet for væk fra det, indeklemt "sommerhuslugt", stikkende fornemmelse i næsen, gyngende/ujævne gulve eller lignende?

Hvis svaret er ja, er der IKKE tale om en skjult fejl, og du kan ikke hænge sælger op på noget, med mindre der er givet garantier i slutseddelen man kan henvise til. Hvis derimod ikke var nogle sådanne tegn på et problem ved købet, kan det være muligt at få ersattning fra sælger - men langt fra sikkert.

Sælger har som hovedregel ansvar for sådanne mangler der skjult for dig som køber (efter grundig undersøgelse) i op til 10 år efter salget. Der er dog flere begrænsninger i dette ansvar. For det første tages der hensyn til husets alder, generelle stand, pris, sammenlignelige ejendomme og omstændighederne ved købet. Dvs. har du købt et s.k. "håndværkertilbud" til en lav pris, er der ikke stort håb om erstattning, hvorimod hvis du har købt et nyrenoveret hus til normal eller høj pris, er der bedre muligheder.

For det andet kan sælger have solgt ejendommen med en ansvarsfraskrivelse (s.k. "friskrivningsklausul"), der helt eller delvist begrænser ovenstående normale ansvar. Det er dog ikke godtagbart at blot skrive "købt som beset" som du skriver - det er for upræsist og det holder normalt ikke i retten. Det mest almindelige idag er en s.k. "påföljdsfriskrivning" - dvs. du kan ikke gøre nogen krav gældende mod sælger efter købet. Hvis den er formuleret korrekt, er der ikke meget at gøre.

Der er dog et "men", også hvis der foreligger en korrekt "påföljdsfriskrivning". Sælger har nemlig en udtrykkelig oplysningspligt overfor dig som køber, hvis denne vælger at fraskrive sig sit ansvar. Hvis sælger har kendt til dette problem og undladt at sige noget til dig - gælder ansvarsfraskrivelsen ikke alligevel! Man kan ikke svigagtigt slippe fra sit ansvar - men det skal på den anden side bevises og det er ikke altid så let.

Ja, det er som sagt ikke noget helt enkelt spørgsmål, men jeg håber du er blevet en smule klogere :-)